Antes de empezar 🛠️
- Una reforma básica sale por 200-300 €/m², una integral por 600-1.250 €/m² y una de alta gama supera los 900 €/m²
- Un piso de 80 m² con reforma integral suele costar entre 48.000 y 64.000 €, sin contar imprevistos
- Reserva siempre un 10-15% del presupuesto para lo que no se ve hasta abrir paredes o suelos
- Los porcentajes varían según la ciudad, y no todos los precios incluyen el IVA
Antes de pedir presupuesto de reforma a nadie, conviene saber qué rango de precio por metro cuadrado te vas a encontrar. No es lo mismo cambiar suelos y pintura que tirar tabiques y rehacer instalaciones, y la diferencia entre una reforma parcial y una reforma integral se nota en la factura final, no solo en las semanas de obra.
Reformar un piso cuesta de media entre 200 y 1.500 €/m², según se trate de una reforma parcial, media, integral o de alta gama. En este artículo vas a encontrar el coste de reformar un piso desglosado por tipo de reforma, por tamaño de vivienda y por cada partida del presupuesto, con cifras de varias ciudades para que compares con tu caso antes de llamar a una empresa de reformas.
Precio de reformar un piso según el tipo de reforma
No todas las reformas son iguales, y eso se refleja directamente en el precio por metro cuadrado. Cuanto más profundo sea el trabajo —más instalaciones tocadas, más materiales de calidad, más redistribución de espacios—, más sube el rango. Conocer los cuatro niveles habituales te ayuda a situar tu presupuesto antes de pedir nada.
Reforma básica o superficial
Se mueve entre 200 y 300 €/m² según referencias de Bilbao. Incluye pintura, cambio de suelos (tarima, laminado o gres económico), puertas interiores y rodapiés, sustitución de sanitarios sin tocar tuberías, y renovación de luminarias y mecanismos eléctricos. No hay cambios estructurales ni de instalaciones. Para un piso de 80 m², el cálculo queda en 16.000-24.000 €.
Reforma media
El rango sube a 400-500 €/m² en Bilbao. Aquí ya entra el cambio de fontanería y electricidad, suelos de gres o madera natural, puertas macizas o lacadas, y cocina y baños nuevos con alicatado de calidad media. Se suele sumar aislamiento térmico con pladur y lana de roca. Para 80 m², el coste ronda los 32.000-40.000 €.
Reforma integral
En Bilbao se sitúa en 600-800 €/m² (48.000-64.000 € para 80 m²), y en Barcelona el rango es similar, 600-800 €/m² sin IVA, en su gama económica. En Valencia, con datos de 2026, la horquilla sube a 800-1.250 €/m² + IVA para un piso de 100 m². Esta franja incluye demolición de tabiques, redistribución de espacios, suelo radiante o calefacción eficiente, ventanas de PVC o aluminio con rotura de puente térmico y baños con grifería empotrada.
Reforma de alta gama o lujo
Los precios más altos: 900-1.400 €/m² en Bilbao, 1.100-1.500 €/m² en Barcelona sin IVA, con alguna fuente que sitúa el punto de partida en 1.300 €/m². Se paga por domótica, revestimientos de piedra natural o madera tratada, electrodomésticos panelados, sanitarios suspendidos e iluminación LED regulable. Para un piso de 80 m², el presupuesto final va de 72.000 a 112.000 €.
⚠️ Ten en cuenta
- Los mismos conceptos —reforma integral, por ejemplo— cambian de precio según la ciudad y según si la cifra incluye o no el IVA
- Compara siempre presupuestos con el mismo criterio antes de decidir
Cuánto cuesta reformar un piso según su tamaño
El presupuesto total depende, claro, de los metros cuadrados. Pero no de forma lineal: hay umbrales donde el coste por m² cambia porque cambia también el tipo de trabajo que se suele acometer en cada tamaño de vivienda.
- Reforma parcial en un piso de menos de 100 m²: entre 15.000 y 30.000 € con calidades medias, y desde 40.000 € si eliges materiales superiores.
- Reforma parcial en un piso de más de 100 m²: desde 26.000 €, con el tope superando los 100.000 € en viviendas grandes o acabados de alta gama.
- Reforma integral en un piso de hasta 100 m²: mínimo 40.000 €, y entre 55.000 y 95.000 € si el cambio de calidades es radical.
- Un piso de 90 m² con reforma integral: en torno a 40.000 €. Uno de 70 m²: entre 30.000 y 35.000 €.
- Un piso de 120 m²: entre 36.000 y 84.000 € según la fuente, con una media que ronda los 60.000-70.000 €. Por encima de 200 m², el presupuesto puede duplicarse o superar los 120.000 €.
Sobre plazos: la duración típica de una reforma integral en un piso de unos 100 m² es de mínimo 3 meses, y es habitual que se alargue más de lo previsto, sobre todo si aparecen imprevistos al abrir paredes o suelos.
Desglose del presupuesto: partidas de una reforma integral
Un presupuesto de reforma integral no es una cifra única: se reparte en partidas con pesos muy distintos. Conocerlas ayuda a entender en qué se va el dinero y dónde hay margen real de ajuste sin sacrificar lo esencial.
Gestión y licencias
Entre 2.500 y 4.000 € + IVA de media. Cubre los trámites municipales, la licencia de obra y, en reformas con cambios estructurales, el proyecto técnico visado por el Colegio de Arquitectos.
Demoliciones
Representa un 5-10% del presupuesto total. Incluye el desmontaje de fontanería, electricidad y equipamiento de baño o cocina, además del contenedor de escombros y las tasas de vertedero.
Fachadas y particiones
Se lleva un 15-25% del presupuesto. Aquí entra la construcción o eliminación de tabiques, la apertura de espacios y la redistribución de estancias.
Remates y ayudas de albañilería
Entre un 5 y un 15% del total: colocación de ventanas, puertas, platos de ducha y bañeras.
Revestimientos y trasdosados
Un 20-30% del presupuesto: pintura, falsos techos, pavimentos o solado, alicatados, laminados y rodapié.
Instalaciones (electricidad, fontanería, climatización)
Entre un 10 y un 20%: sustitución completa de la red eléctrica y de fontanería, más aire acondicionado, calefacción y termos.
Carpintería, cerrajería, vidrios
Un 20-30% del presupuesto: puertas, ventanas, mosquiteras, armarios a medida y celosías.
Señalización y equipamiento (cocina y baño)
Suele ser la partida más alta, entre un 25 y un 35%: muebles de cocina y baño, encimeras, griferías y sanitarios.
Gestión de residuos
Aproximadamente un 3% del presupuesto total.
Estos porcentajes proceden de una única fuente —un piso de 100 m² en Valencia, con datos de 2026— y no suman el 100% entre sí. Tómalos como orientación por partida, no como reparto exacto y exhaustivo de tu presupuesto.
Otros costes que se suman al presupuesto de la obra
El coste de ejecución material no es todo. Hay gastos colaterales que se olvidan al presupuestar y que, sumados, pueden encarecer la reforma un 15-20% adicional.
- Honorarios de arquitecto: obligatorios si hay cambios estructurales, y recomendables incluso en obra menor.
- IVA reducido del 10% si la vivienda tiene más de dos años y la obra la ejecuta una empresa constructora.
- Imprevistos: reserva un 10-15% del presupuesto para humedades ocultas o refuerzos estructurales que no se detectan hasta empezar.
- Costes financieros si la reforma se paga con préstamo o se incluye en la hipoteca.
- Alojamiento temporal, si la reforma integral obliga a mudarse mientras duran las obras.
- Mudanza y almacenamiento de muebles durante la obra.
- Certificado energético nuevo si la reforma es de calado.
Ayudas y subvenciones para reducir el coste de la reforma
Existen ayudas públicas —autonómicas, municipales y europeas— que pueden rebajar el coste final, sobre todo si la reforma mejora la eficiencia energética o la accesibilidad de la vivienda.
- Ayudas autonómicas a la rehabilitación: mejora de accesibilidad, eficiencia energética o conservación del edificio. Las condiciones y cuantías varían según la comunidad autónoma.
- Ayudas municipales gestionadas por organismos locales de vivienda —como SURBISA en Bilbao— para fachadas, cubiertas, eficiencia energética y accesibilidad.
- Fondos Next Generation EU: en mejoras significativas de eficiencia energética (aislamiento, ventanas, climatización), pueden llegar a cubrir hasta el 80% del coste.
Estos programas y porcentajes corresponden a fuentes centradas en Bilbao y el País Vasco. En otras ciudades y comunidades autónomas existen ayudas equivalentes, pero con requisitos y cuantías propios: consulta con tu ayuntamiento o comunidad autónoma antes de dar nada por hecho.
Factores que más influyen en el precio final
El precio final de una reforma no depende solo de los metros cuadrados. La ubicación de la vivienda pesa: las ciudades con más densidad urbanística encarecen la reforma, tanto por mano de obra como por logística de acceso.
El estado de conservación previo también juega un papel importante. Humedades, fisuras o grietas elevan el coste porque obligan a intervenir antes de poder avanzar con el resto de la obra. A esto se suma el grado de personalización y la calidad de los materiales elegidos, que es la variable que más margen de decisión deja al propietario.
Contratar a un interiorista o arquitecto para el diseño y la supervisión encarece el presupuesto inicial, pero reduce el riesgo de imprevistos y retrasos durante la obra, algo que a menudo compensa a medio plazo.
Con estas cifras ya tienes una base sólida para calcular qué presupuesto de reforma necesitas según tu caso. Aun así, cada vivienda tiene sus particularidades, y hay decisiones —sobre todo si hay muro de carga de por medio o dudas sobre la licencia de obra— que conviene resolver con un profesional antes de firmar nada.