Antes de empezar ⚠️
- Una reforma integral con materiales de gama media ronda entre 700 y 1300 €/m²
- Un lavado de cara puede costar la mitad o menos
- El tamaño de la vivienda baja el precio por m² cuanto mayor es, por economía de escala
- Hay que sumar licencias y reservar un colchón para imprevistos
- El plazo típico de una reforma integral va de 10 a 16 semanas
Antes de pedir el primer presupuesto conviene tener una horquilla de referencia en la cabeza. Reformar una casa cuesta, de media, entre 700 y 1300 €/m² en una reforma integral con materiales de gama media, mientras que una reforma parcial o un simple lavado de cara puede costar la mitad o menos. Esa diferencia tan amplia no es un error de cálculo: depende del alcance real de la obra, no solo de los metros cuadrados.
El precio por metro cuadrado es el dato que todo el mundo pide primero, pero por sí solo dice poco. Un presupuesto de reforma serio distingue entre tocar solo acabados y meter mano a la estructura, a las instalaciones o a la distribución. Y ahí es donde entra también la mano de obra, que en muchos casos pesa tanto como los materiales.
En esta guía desgloso el coste por estancia, por tamaño de vivienda y por tipo de reforma, para que puedas construir tu propio presupuesto en lugar de fiarte de una cifra suelta.
Cuánto cuesta reformar una casa según el tipo de reforma
El precio varía sobre todo según el alcance de la intervención, no solo del tamaño de la vivienda. Un piso de 90 m² con un lavado de cara puede salir más barato que un piso de 60 m² con reforma integral y rehabilitación estructural. Antes de comparar presupuestos, hay que tener claro en qué categoría entra tu obra.
| Tipo de reforma | Precio por m² |
|---|---|
| Lavado de cara (pintura, detalles) | 400 – 600 €/m² |
| Reforma parcial (una o dos estancias) | 600 – 900 €/m² |
| Reforma integral, gama media-alta | 850 – 1200 €/m², hasta 1300 €/m² en gama alta |
| Reforma integral con rehabilitación estructural | Desde 1400 €/m² |
Conviene saber que estas cifras no son unánimes entre fuentes: algún estudio sitúa la reforma integral en un rango superior, entre 1500 y 2500 €/m² con impuestos incluidos. La diferencia suele estar en si el precio lleva o no el IVA dentro, y en la calidad de los materiales elegidos. Mejor tomar los números como una horquilla amplia que como una cifra cerrada, y pedir siempre que el presupuesto especifique si el IVA va incluido.
Cuánto cuesta reformar una casa según su tamaño
El coste total escala con la superficie, pero el precio medio por m² baja cuanto más grande es la vivienda: hay partidas fijas (licencias, desplazamientos, ciertos oficios) que se reparten mejor en una casa grande que en un piso pequeño.
Piso pequeño (60-70 m²)
Una reforma integral en un piso pequeño se mueve entre 55 000 y 75 000 €. Es el rango donde el precio por m² suele ser más alto de todo el catálogo de tamaños, precisamente porque las partidas fijas pesan más sobre menos metros.
Piso medio (80-100 m²)
Aquí la reforma integral ronda los 70 000 – 95 000 €. Como ejemplo, un piso de 90 m² podría desglosarse así: cocina entre 10 000 y 25 000 €, baño entre 4 500 y 7 500 €, pintura entre 1 000 y 2 500 €, suelos entre 4 000 y 7 000 €, puertas entre 2 500 y 4 500 €, ventanas entre 3 000 y 6 000 €, electricidad entre 3 000 y 5 000 €, fontanería entre 2 500 y 4 000 €, y licencias entre 1 000 y 2 500 €. Sumado, ese desglose encaja con el rango total.
Vivienda unifamiliar (120-150 m²)
Una casa de este tamaño se mueve entre 90 000 y 130 000 € en reforma integral. Por ejemplo, una casa de 120 m²: a 800 €/m² (reforma media) serían 96 000 €; a 1100 €/m² (integral completa) subiría hasta 132 000 €. La diferencia entre ambos escenarios está casi siempre en la calidad de los acabados y en si hay cambios de distribución.
Casa antigua o de pueblo
Según algunas estimaciones, el rango aquí es más amplio que en un piso urbano: entre 400 y 1200 €/m² en reforma integral, y puede superar los 1400 €/m² si hay rehabilitación estructural de por medio. La reforma parcial se sitúa en 600-900 €/m², y el lavado de cara en 400-600 €/m². Conviene tratar estas cifras con prudencia, porque el estado de partida de una vivienda antigua varía muchísimo de una casa a otra.
Cuánto cuesta reformar cada estancia
Desglosar el presupuesto de reforma por estancia es la forma más útil de planificar dónde invertir más y dónde ajustar. No todas las habitaciones pesan igual en el resultado final, y saberlo de antemano ayuda a repartir el dinero con criterio.
Cocina
Una cocina parcial —mobiliario nuevo y pintura, sin tocar instalaciones— cuesta entre 7 000 y 9 000 €. Una cocina integral, con demolición, fontanería, electricidad, mobiliario, encimera y electrodomésticos, sube a entre 12 000 y 25 000 €. En una casa de pueblo, el rango baja algo, a 5 000-9 000 €, aunque eso depende del estado previo de las instalaciones.
Baño
Un baño completo suele rondar entre 4 500 y 7 500 €, desglosado así: fontanería nueva completa 1 000-1 500 €, sanitarios y grifería 1 200-2 500 €, revestimientos y suelos 1 000-2 000 €, y mampara con plato de ducha 900-1 500 €. En casa de pueblo el coste puede dispararse hasta 8 000-18 000 €, casi siempre porque hay que rehacer fontanería desde cero.
Pintura interior
La pintura plástica blanca o en tono neutro cuesta entre 6 y 10 €/m². Eliminar gotelé sube el precio a 12-18 €/m², y una pintura decorativa o técnica parte desde 18 €/m². En un piso de 90 m², la partida de pintura suele quedar entre 1 000 y 2 500 €.
Suelos
La tarima flotante AC5 instalada cuesta entre 35 y 60 €/m², y el porcelánico imitación madera entre 50 y 80 €/m². En una vivienda de 80 m², la partida de suelos ronda los 4 000-7 000 €. En casa de pueblo, cambiar el suelo puede costar entre 30 y 100 €/m², un rango más ancho por la variedad de soleras que aparecen en viviendas antiguas.
Puertas
Una puerta lacada en blanco instalada cuesta entre 400 y 700 € la unidad; una puerta de diseño a medida parte desde 1 200 €. En un piso con 5-7 puertas, la partida completa suele quedar entre 2 500 y 4 500 €.
Carpintería exterior (ventanas)
Sustituir ventanas antiguas por otras con doble o triple acristalamiento —incluyendo, si aplica, ventanas de tejado— es una de las partidas que más mejora el confort. Como referencia en un piso medio, esta partida ronda los 3 000-6 000 €.
Instalación eléctrica
El precio por m² se mueve entre 15 y 40 €. En un piso medio, una instalación eléctrica completa cuesta entre 3 000 y 5 000 €.
Fontanería
El precio por m² va de 20 a 50 €. En un piso medio, la partida general de fontanería suele quedar entre 2 500 y 4 000 €.
Qué encarece más una reforma
Antes de fijar presupuesto conviene saber qué partidas concentran el gasto, porque no todas pesan igual sobre el total.
- Las obras estructurales —demoliciones, refuerzo de muros de carga, rehabilitación de cubiertas, cimentaciones— pueden representar entre el 30 y el 50 % del presupuesto total en viviendas antiguas.
- La calidad de materiales y acabados en cocina y baño, las dos estancias donde más se nota la diferencia entre gama media y gama alta.
- Las obras de eficiencia energética —ventanas, calefacción, aislamiento— suponen una inversión inicial alta, aunque mejoran la factura energética a largo plazo.
- Las ampliaciones y extensiones, por el coste añadido en cimientos y tejado.
- La ubicación: reformar en Madrid, Barcelona o Málaga suele ser más caro que en zonas con menor presión inmobiliaria, como Castilla-La Mancha, Extremadura o Aragón.
Reforma de una casa antigua o de pueblo
Las viviendas antiguas exigen partidas específicas de estructura que no aparecen en un piso reciente, y eso hay que preverlo antes de fijar el presupuesto. Una cimentación superficial —piedra o zapata corrida sin armado, típica de este tipo de construcción— puede requerir recalces o micropilotes, con un coste de 150-400 €/m². Los muros de piedra o adobe, si necesitan consolidación o refuerzo, se mueven en una horquilla muy amplia: 25-600 €/m².
Los forjados de madera, cuando hace falta tratarlos o sustituirlos, cuestan entre 120 y 250 €/m². Una cubierta completa ronda los 90-180 €/m², y la fachada entre 100 y 400 €/m². Son cifras que varían mucho según el estado real de la vivienda, así que conviene tomarlas como orientación y no como presupuesto cerrado.
Antes de presupuestar una casa antigua, merece la pena inspeccionar la estructura, la estanqueidad del tejado, el aislamiento térmico y acústico, y el estado de ventanas e instalaciones. También conviene solicitar el certificado energético, un informe de superficie, una inspección eléctrica y de gas, y un certificado de amianto si procede. Detectar un problema antes de empezar sale, casi siempre, mucho más barato que descubrirlo a mitad de obra.
Licencias, permisos y margen de imprevistos
El presupuesto de obra no es el único gasto: hay que sumar licencias, impuestos y un colchón para imprevistos que muchas veces se olvida al calcular.
- La licencia de obra menor —sin alteración estructural— cuesta entre 300 y 700 €, aunque algunos municipios cobran hasta el 5 % del presupuesto y otros la conceden gratis.
- La licencia de obra mayor —afecta estructura, fachada o distribución, y exige proyecto técnico firmado por arquitecto— ronda entre 1 000 y 2 500 € según el PEM (Presupuesto de Ejecución Material), o entre el 3 y el 6 % del presupuesto, más el 21 % de IVA.
- Reserva siempre entre el 10 % y el 20 % del presupuesto total para imprevistos: siempre aparece algo.
- Un presupuesto claro debe incluir mediciones detalladas, materiales especificados por marca o calidad, desglose por capítulos, tiempos de ejecución y condiciones de pago.
Antes de empezar ⚠️
No firmes ningún presupuesto que no diga si el IVA está incluido o si hace falta proyecto técnico. Es la partida que más sorpresas da al final de obra.
Cuánto dura una reforma integral
El plazo condiciona también el coste indirecto, como el alquiler temporal o el almacenaje mientras dura la obra. Una reforma integral media se mueve entre 10 y 16 semanas, lo que en meses equivale a un rango de 3 a 6: más cerca de 3 si no hay cambio de distribución, y de 6 si sí lo hay.
En una casa de pueblo de 80-120 m², el plazo suele estar también entre 3 y 6 meses, aunque puede ampliarse si hay que intervenir en estructura o cubierta. Los extras no previstos y la disponibilidad de los gremios —electricistas, fontaneros, albañiles— pueden alargar el calendario más de lo previsto en el papel.
Cómo ahorrar y comparar presupuestos de reforma
Ajustar el gasto no significa improvisar: hay palancas concretas que se pueden mover antes y durante la obra.
- Reformar por fases distribuye el gasto en el tiempo, pero pierde eficiencia y encarece el resultado final por la duplicidad de desplazamientos, licencias y mano de obra.
- Pide varios presupuestos y compara que contemplen el mismo alcance de obra, materiales equivalentes, y si incluyen o no dirección técnica y gestión de licencias.
- Prioriza materiales sostenibles, reciclados o de producción local: reducen el coste de transporte y suelen tener mejor relación calidad-precio.
- Existen ayudas estatales, autonómicas y locales para reformas energéticas, entre ellas fondos Next Generation y deducciones fiscales.
- Algunos servicios de gestión de pagos permiten no adelantar dinero al profesional, pagando por certificaciones a medida que avanza la obra.
Con estas referencias ya tienes una base sólida para calcular tu presupuesto de reforma y detectar si una oferta se sale de lo razonable. Lo siguiente es pedir varios presupuestos detallados y comparar partida por partida, no solo la cifra final.